Залог успеха: как правильно покупать квартиры должников

Продажа залоговых квартир - обычное явление на рынке жилой недвижимости, и Саратова в том числе. Такие предложения поступают как от банков, которые забирают недвижимость за просроченный кредит по ипотеке, так и напрямую от собственников, понимающих, что выплатить долги им не под силу. Если повезет, то покупка залогового жилья может стать выгодной сделкой, однако для этого нужно очень серьезно подойти к вопросу, ведь здесь немало подводных камней.


В дело вступают банки

Наиболее надежными считаются сделки с участием банков, однако они почти не занимаются рекламой такой недвижимости, а найти полную информацию о появившихся предложениях довольно сложно. Как правило, банки выставляют квартиры на продажу по фиксированной цене, желая вернуть свои деньги как можно скорее.

Если же собственник квартиры решит продать ее самостоятельно, то ему будет нужно уведомить об этом банк, в котором был оформлен кредит: согласно статьям 29 и 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заемщик имеет право всего лишь пользоваться заложенным имуществом, содержа его в надлежащем виде, но не имеет права им распоряжаться без согласия банка - дарить или продавать третьим лицам. Важно помнить, что некоторые соглашения предусматривают в таких случаях штраф для владельцев недвижимости или заградительные комиссии.

Залог успеха: как правильно покупать квартиры должников


Получив согласие банка на продажу квартиры, заемщик может найти покупателя и, например, с его помощью выплатить долг перед банком. Эта сумма засчитывается в общую стоимость продаваемой квартиры, после чего происходит процедура снятия обременения.

Однако если стоимость недвижимости меньше, чем сумма долга, остаток по кредиту остается за заемщиком. Покупатель в таком случае получает освобожденную от залога квартиру, а продавец вынужден еще некоторое время гасить кредит.

Бывает и так, что покупатель просто переоформляет ипотеку на себя: квартира по-прежнему остается в залоге у банка, но обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику. Правда, для этого нужно получить «добро» банка, которому придется проверить платежеспособность нового клиента. Именно поэтому доля таких сделок на рынке очень незначительна.


Квартиры с аукциона: дешево, но сомнительно

Купить залоговое жилье можно и на аукционе. Конфискованные у недобросовестных должников квартиры продаются с «доброй» руки исполнительной службы. Как показывает практика, именно такие предложения являются выгодными.

Залог успеха: как правильно покупать квартиры должников


Дело в том, что приставы стремятся реализовать жилье пытаются продать как можно быстрее, из-за чего оно является несколько дешевле. На аукционе торговлю начинают со стартовой цены, и тут уже все зависит от того, сколько будет участников (по закону не менее трех) и на сколько серьезными будут их намерения.

Большой минус таких квартир - это то, что владельцы не давали согласия на их продажу, а, следовательно, будут любыми методами отстаивать свое право на жилье. Поэтому нужно проверять, кто на момент продажи прописан в квартире и кто проживает по факту. Если упустить этот момент, то может случиться, что в буквальном смысле придется собственноручно выселять предыдущих жильцов или делить с ними жилье.


Звоните адвокату

Также можно купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, но здесь существуют некоторые нюансы. Во-первых, при покупке любой недвижимости необходимо провести правовую экспертизу правоустанавливающих документов на квартиру - нет ли обременения в виде ареста или залога, ведь такие квартиры лучше не рассматривать. Если же имеется долг по коммунальным платежам, и это подтверждено документально, то до приобретения квартиры нужно договориться с продавцом о погашении им возникшего долга.

Залог успеха: как правильно покупать квартиры должников


По словам адвоката Евгении Сапрыкиной, если продавец не может это сделать, то потенциальный покупатель может передать продавцу аванс или задаток и обязать продавца из этой суммы погасить задолженность, либо взять погашение долга на себя, требуя пропорционального снижения покупной цены. «Но погасить задолженность следует до заключения договора. В противном случае, управляющая компания может обратиться в суд и суд наложит арест на эту квартиру. Часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ предусматривает перевод долга с прежнего собственника на нового только за капремонт - перевод иной задолженности законом не предусмотрен», - настаивает Сапрыкина.

Конечно, если вы не хотите тратить время на подобные проверки и ввязываться в торги за желанные квадратные метры, то, конечно лучше купить квартиру, не имеющую залоговых обременений.
Впрочем, если вы все же решили рискнуть, то вам могут потребоваться не только терпение и внимательность, но и помощь квалифицированного юриста, который добросовестно проверит объект залога.

Редакция портала Urbaninfo.ru
Автор статьи

Рекомендуем почитать
похожая новость Обзор рынка ТЦ в городах Поволжья
Информация по Волгограду, Казани,
похожая новость Как защитить квартиру от воров
Как обезопасить квартиру от вторжения
похожая новость Главные вопросы покупателей квартир в новостройках
Эксперты помогают развеять сомнения
похожая новость Итоги 2017 года на офисном рынке Казани, Самары и Волгограда
похожая новость Плюсы и минусы покупки загородного дома зимой
В некоторых случаях стоит задуматься о
похожая новость Как снять офис в Казани, особенно маленькой компании
И хотя большинство девелоперов и так

ДИСКУССИЯ:

Увы, но еще никто не написал. Будьте первым!

ЕСТЬ ЧТО СКАЗАТЬ?

    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent