Поправки в ФЗ-214: чем это грозит дольщикам

С 1 июля в России вступили в силу поправки к ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», направленный на защиту прав дольщиков. В частности, документ устанавливает требования к уставному капиталу девелоперов (от 2,5 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика и связанных с ним юрлиц до 1,5 тыс. кв. м) до 1,5 млрд рублей (более 500 тыс. кв. м)), а также запускает единый реестр застройщиков.

Кроме того, теперь стройкомпании смогут выполнять работы по договорам подряда лишь в том случае, если не менее двух их специалистов будут входить в Национальный реестр специалистов в области строительства.

Портал Urbaninfo.ru попросил экспертов рассказать, как эти и другие изменения, вступившие в силу с июля, отразятся на рынке жилья и гражданах, покупающих квартиры в строящихся домах, в том числе, в Саратовской области.


Светлана Денисова ЗАО «БФА-Девелопмент»
Та законодательная активность, которую мы наблюдаем на протяжении последних двух−трех лет в сфере регулирования долевого строительства, удручает и выглядит пугающе.

Некоторые поправки напрямую приведут к удорожанию квадратного метра. Речь идет, например, о введении эскроу-счетов (агент передает все ценности со счета в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной — прим. UI). Если в результате отрасль загонят в работу строго через эскроу-счета, то это будет воспринято строительным сообществом, как лоббирование интересов банков, что приведет к потере недорогого и понятного канала. Понятно, что бесплатной эта банковская услуга не будет.

Если говорить о защите прав дольщиков, то косметические улучшения 214-ФЗ никоим образом не привносят на рынок дополнительную надежность. Они только повышают порог вхождения на этот рынок новых строительных компаний, приводят к удорожанию деятельности застройщика, существенно ее усложняют. Мы не видим изменений, которые повышали бы требования к дисциплине дольщиков, уточняли их обязательства по ДДУ.

Некоторые требования выглядят абсурдно, например, непонятно, зачем к каждому акту приема-передачи прилагать инструкцию по эксплуатации дома. Эта деятельность является лицензированной, для чего потребителю нужна объемная техническая информация, которая пишется для лицензированных организаций? В этой логике, каждому пациенту больница должна выдавать медицинскую энциклопедию.

Часть поправок выглядит смехотворно, например, обязательные требования к застройщику по оплате хостинга сайта. Такие вещи ничего не говорят о надежности компании. Зачем регламентировать то, что не нуждается в регламентации. Как это отразится на надежности сделки — вообще непонятно. Это демонстративная имитационная деятельность.

Всему рынку — от рядовых покупателей до застройщиков — давно понятно, что 214-ФЗ страхует дольщиков только от двойных продаж. Немало компаний по всей России претерпели банкротство, работая в рамках 214 закона, на этот счет не осталось иллюзии. Пока неизвестно ни одного страхового случая, по которому состоялись бы выплаты. Поправки о компенсационном фонде — это способ честного отъема денег у строительных компаний. В этой ситуации выигрывают те, кто администрирует компенсационный фонд.

Адвокат Евгения Сапрыкина
Мы это уже проходили в истории, например, пенсионные взносы платили, платили, а потом нам все простили и все взносы потерялись. Здесь тоже самое. Любой фонд — это общественная организация сегодня она есть, а завтра в наше суровое мнение все может случиться. Поэтому платить конечно можно, но рассчитывать на реальную защиту прав дольщиков я бы не советовала. Тем более это однозначно отразится на рыночной стоимости квартиры, и она будет значительно увеличена.

Дольщики имеют реальные механизмы, лишь в том случае, когда будут отслеживать каждый шаг застройщика, для этого изначально необходимо каким-то образом объединиться. К сожалению, это возможно только лишь в том случае, если застройщик банкрот. Но это другая тема. До банкротства таких случаев мне лично неизвестно.

Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group
Можно предположить, как будет развиваться ситуация. Те, кто не в состоянии соответствовать новым требованиям, проигнорируют их. Министерство строительства и ЖКХ начнет давить, начиная закручивать гайки. Рано или поздно государство добьется своего, вопрос только в том, сколько это будет стоить застройщикам. Те, кто хочет сэкономить, сделают все сразу. Те, кто хочет потратить деньги для того, чтобы заниматься перепиской с надзорными органами, кто остановят работы по проекту, значит, у них такая стратегия, и они просто выбирают тяжелый тернистый путь. К сожалению, выбирают они его в силу сложившихся на рынке обстоятельств непреодолимой силы. Это происходит потому, что для них ситуация на рынке явилась неожиданной. Те, кто обладает экспертизой и занимается стратегическим планированием, должны были понимать, что в экономике кризис, надо пересматривать объемы, перераспределять доли в проектах, изменять продукт и так далее. Те, кто этого не делают, всегда будут спотыкаться о грабли.

В конечном итоге министерство добьется своего. Будут работать только застройщики, обладающие достаточным уровнем устойчивости. Все идет к укрупнению рынка. В целом можно констатировать, что постепенно мы движемся от системы рыночной экономики к госкапитализму. Есть государство, которое управляет крупными отраслями в ручном режиме. Как легче управлять: десятью застройщиками или тысячью мелких? Все просто. У нас будут мелкие игроки — те, кто ни на что не влияют. Крупный бизнес, от которого зависят люди, политическая ситуация в стране, доходы и пенсии, будет под контролем государства. Стратегия понятна, дальше — речь идет об инструментах. Останутся те, кто адекватно способен реагировать на изменения. Кто не сможет управлять изменениями, тот уйдет с рынка.

Рынок не встанет, в вероятность такого сценария я не верю. Среди чиновников глупых людей нет. Если в министерстве люди что-то делают, они четко понимают, что делают. То, что мы видим сейчас, это некая часть этого айсберга. Примерно понятна конечная цель, примерно понятен диапазон возможных действий. Дальше — есть множество факторов, которые вне поля нашего зрения. В министерстве их анализируют и выбирают оптимальную стратегию.

Владимир Богданюк, руководитель департамента проектов Est-a-Tet
В настоящее время со стороны властей ведется жесткий контроль и урегулирование отношений в сфере долевого строительства, направленные на минимизацию рисков дольщиков.

Уже внедрено страхование гражданской ответственности, которое будет заменено или дополнено компенсационным фондом, который должен стать более надежной формой страхования покупателей/дольщиков.

С 1 июля компании должны будут отчислять по 1% с каждого заключенного ДДУ, в таком случае из оборота строительной сферы только в одной Москве будет уходить в среднем 2,5 млрд рублей в год. Эти средства будут замораживаться, и застройщики не смогут их использовать. Вступили в силу и новые требования по минимальному размеру уставного капитала, который теперь будет рассчитываться в зависимости от площади проекта. Те строительные компании, которые не удовлетворят требования, не смогут привлекать средства граждан для заключения ДДУ.

Новые нормы направлены на укрупнение застройщиков, на рынке останутся те компании, у которых есть достаточный финансовый запас. Также поправки могут привести к замедлению темпов выхода новых проектов, а также росту цен на предложение в комплексах.

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA
Ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков позволит очистить рынок недвижимости от недобросовестных компаний. Мелких застройщиков станет меньше, что даст возможность увеличить долю средним и крупным компаниям. Серьезные игроки рынка недвижимости едва ли заметят какие-либо изменения, но для остальных условия ужесточатся — станет сложнее выйти на рынок и выдержать конкуренцию.

Такая монополизация рынка скажется и на ценах, они будут расти. Ключевым фактором все же будет являться спрос, в зависимости от него поднимутся и цены. Стоит заметить, что при сокращении игроков рынка, сократится и количество реализуемых проектов, то есть, предложение.

Включение специалистов компании-застройщика в специальный реестр, в первую очередь, поможет осуществить контроль за кадровым составом. Для внесения в реестр специалисту необходимо иметь образование по профессии, опыт работы, разрешение на работу и иные квалификационные бумаги. Те компании, которые не удовлетворят данное требование, не будут допущены до заключения договора с покупателями.

Эта мера, на мой взгляд, поможет обезопасить дольщиков от недобросовестных застройщиков, и гарантирует присутствие грамотных специалистов при строительстве объекта.

У серьезных компаний не должно возникнуть проблем с включением специалистов в реестр. Я думаю, что там достаточно хороших строителей. Сомнения вызывают неопытные и мелкие фирмы, чью профпригодность и проверит данная процедура.

Существовавший до настоящего момента способ страхования ответственности застройщиков был неэффективен, и не гарантировал полную защиту участников долевого строительства. Теперь его заменит компенсационный фонд, который будет сформирован за счет отчислений застройщиков в размере 1,2% от стоимости строительства объекта.

Гарантию компенсации составляет тот факт, что застройщику придется выплатить обязательные взносы в фонд, прежде чем произойдет государственная регистрация ДДУ.

Создание компенсационного фонда, на мой взгляд, не только поможет защитить дольщиков, но и будет работать в помощь застройщикам, давая возможность завершить проблемный объект.

Так как компенсационный фонд призван заменить страхование ответственности застройщиков, то, по сути, отчисления в этот фонд приравниваются той сумме, которую тратили раньше на оформление страховки. Соответственно, изменений в цене квартир под влиянием этого фактора не ожидается.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Серьезного влияния на цены в жилых комплексах повышенный размер уставного капитала не окажет. Не исключаю, что проблемы возникли у небольших региональных девелоперов, хотя они могут пойти, скажем, на дробление проектов и создание отдельных юридических лиц-застройщиков для разных очередей строительства с целью уменьшения суммарного уставного капитала. Тем не менее, прямо на ценовую политику выполнение требований по уставному капиталу не повлияет, ведь есть куда более мощный сдерживающий — конкуренция.

Требования к специалистам, на основании которых они включаются в Национальный реестр, нельзя назвать чрезмерно жестким. К ним относятся профильное высшее образование, наличие стажа работы в строительных или инженерно-изыскательных организациях не менее трех лет, наличие общего трудового стажа (не менее десяти лет), прохождение повышения квалификации не реже одного раза в пять лет и разрешение на работу. За последние три месяца с анонсирования Национального реестра специалистов в строительстве в него были внесены более 20 тыс. профессионалов отрасли, тогда как отказ получили 1 130 человек. То есть для большинства строительных организаций (главным образом, подрядчиков) поиск такого специалиста не составил проблем. В целом полагаю, что данное требование не отразится на работе девелоперов.

Компенсационный фонд — это, скорее, не профилактическая мера против долгостроев, а способ ликвидировать возможные последствия их появления. Проще говоря, он не предотвратит новые беды дольщиков, но сможет достроить их дома. Полагаю, что заметных изменений цен из-за обязанности девелоперов уплачивать взносы не будет. Когда работал механизм частного страхования ответственности застройщиков, размер отчислений составлял порядка 1−1,5% от цены ДДУ. То есть переходная ставка не превысит стоимость страхования, к которой уже адаптировались застройщики.

Руководитель отдела маркетинга ООО «H+H» Майя Афанасьева
Несмотря на то, что разработка поправок длится уже больше года, и новшества уже вступили в силу, у строительного сообщества по-прежнему много вопросов относительно реализации на практике новых требований. Это касается размера уставного капитала строительных компаний, формирования Единого реестра застройщиков, запуска механизма эскроу-счетов. Пока что ни по реестру, ни по эскроу-счетам нет уточняющих документов и регламентов работы.

Нет однозначного понимания и по такому важному моменту как сумма отчислений в Фонд долевого строительства, что мешает строителям просчитать стоимость входа на рынок. По действующему сейчас постановлению Правительства РФ от 7 декабря 2016 года №1310 «О защите прав граждан-участников долевого строительства», размер отчислений в Фонд равен 1% от планируемой стоимости строительства. Деньги застройщик должен переводить единовременно и обязательно до регистрации первого ДДУ. Изменения в 214‑ФЗ в свою очередь предполагают, что сумма будет равна 1,2 % стоимости договора долевого участия.

Так что рабочих моментов, которые нуждаются в уточнении или дополнении, хватает. И застройщики, по нашей информации с рынка, намерены прояснить их в самом ближайшем будущем, обсуждая эти вопросы с депутатами и представителями власти.

Что касается защиты дольщиков, то по новому закону Фонд долевого строительства не будет распространяться на проблемы, возникшие до вступления новой редакции в силу. То есть сегодняшние обманутые дольщики не смогут рассчитывать на компенсации из фонда.

Не исключено, что ужесточение требований к застройщикам заставит уйти с рынка небольшие строительные компании. Держать цены, держать рынок под силу крупным игрокам — тем застройщикам, у которых есть возможность привлекать банковские кредиты, у которых более быстрый оборот денежных средств. Однозначно одно: конкуренция на строительном рынке, и без того жесткая, еще больше усилится. Насколько от этого выиграют покупатели, покажет время.

Евгений Краснолобов, заместитель генерального директора ОАО «Стройпроект»
Вряд ли стоит ожидать, что на девелоперов ляжет какая-то непосильная нагрузка в связи с ужесточением требований в рамках ФЗ-214. Основной удар по ним был нанесен еще в 2014 году, когда было введено обязательное страхование ответственности застройщика. Большинство игроков рынка его пережили, выстоят они и сейчас.

Тем не менее, на фоне вступления в силу поправок к ФЗ-214 стоит ожидать ухода с рынка небольших девелоперских компаний. При этом о полном прекращении деятельности речи не идет, многие предпочтут уйти «в тень» и продолжат работать по серым схемам — предварительным договорам купли-продажи и ЖСК. А это, в свою очередь, чревато появлением новых обманутых покупателей жилья, интересы которых не будут защищены ни ФЗ-214, ни «Законом о защите прав потребителей». Избежать этого позволит только сознательность самих покупателей. Нужно очень хорошо понимать, что и без того рискованные сделки по обходным схемам стали теперь еще опаснее.
Автор статьи

Илья Китов
Главный редактор
Рекомендуем почитать
похожая новость Обзор рынка ТЦ в городах Поволжья
Информация по Волгограду, Казани,
похожая новость Как защитить квартиру от воров
Как обезопасить квартиру от вторжения
похожая новость Главные вопросы покупателей квартир в новостройках
Эксперты помогают развеять сомнения
похожая новость Итоги 2017 года на офисном рынке Казани, Самары и Волгограда
похожая новость Плюсы и минусы покупки загородного дома зимой
В некоторых случаях стоит задуматься о
похожая новость Как снять офис в Казани, особенно маленькой компании
И хотя большинство девелоперов и так

ДИСКУССИЯ:

Увы, но еще никто не написал. Будьте первым!

ЕСТЬ ЧТО СКАЗАТЬ?

    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent