Ипотека — не приговор: как продать ипотечную квартиру

Продажа квартир, взятых в ипотеку - частое явление на российском рынке. Несмотря на заверения Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, что доля просроченных ипотечных кредитов не превышает 2,8% от общего портфеля и за шесть лет снизилась более чем вдвое, россияне стали хуже гасить свои долги. Бюро кредитных историй подсчитало, что объем просрочки более чем на 90 дней вырос на 20%, до 42,3 тыс. штук (160 млрд рублей).

Если заемщик не может выплачивать ипотеку, банк дает ему возможность реструктурировать задолженность или рефинансировать кредит. Однако если и эта мера не принесла необходимого результата, заемщик имеет право продать ипотечную квартиру и избавится от задолженности перед кредитным учреждением.

В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных комиссий. В то же время, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, банк не вправе отказать должнику.



Способ №1

Существуют несколько схем продажи ипотечных квартир. Первая — это когда при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности, и тот сам расплачивается по кредиту, внеся деньги на свой счет в банке.

После этого он получает документы на снятие обременения — их следует подать в регистрационную палату, а затем оформить переход права к новому собственнику.

В договоре купли продажи прописывается сумма, которую получил продавец на погашение кредита и сколько денег закладываются в банковскую ячейку — они будут переданы продавцу после снятия обременения с участвующей в сделке недвижимости и регистрации права собственности на имя нового владельца.

Недостаток этой схемы заключается в том, что заемщик в течение всего времени согласования будет платить ежемесячные проценты за ипотеку.


Способ №2

Есть и другой вариант: деньги сразу закладываются в две ячейки, в одной из которых находится сумма в размере долга по кредиту, в другой — остаток расчета, предназначенный продавцу.

В этом случае нужно заранее получить согласие банка на переход прав собственности или уступку по договору долевого участия на квартиру без снятия обременения. После заключения договора купли-продажи документы надо подать в регистрационную палату и новый владелец приобретет недвижимость с обременением.

После оформления документов о переходе права собственности деньги из первой ячейки идут на погашение долга, с квартиры снимается обременение, а продавец получает доступ ко второй ячейке.

Часто банки предъявляют определенные требования к таким сделкам. Во-первых, сумма сделки за вычетом всех расходов должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Кроме того, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, чтобы должник не смог воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с кредитором.

Как правило, получение согласия банка занимает от одного до трех месяцев. При этом продавец должен уведомить банк о намерении продать квартиру, написать заявление, встретиться с сотрудником для обсуждения деталей.


Способ №3

Наконец, есть и третий способ продажи такого имущества: передача ипотеки от одного заемщика к другому. Проще говоря, банк переоформляет кредит на покупателя квартиры.

При этом ставку и кредитные условия для нового заемщика пересчитают индивидуально, и не факт, что они останутся прежними. Но здесь есть свои нюансы. В частности, банки требуют полный пакет документов от покупателя, чтобы оценить его платежеспособность — а это долгий процесс.

Кроме того, не все банки выполняют передачу обязательств по кредиту, а если происходит нотариальная сделка (например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети), то сделать это нельзя в принципе.

Редакция портала Urbaninfo.ru
Автор статьи

Теги
Рекомендуем почитать

ДИСКУССИЯ:

Увы, но еще никто не написал. Будьте первым!

ЕСТЬ ЧТО СКАЗАТЬ?

    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent